В число обязательных требований для оформления ипотеки входит определение стоимости приобретаемого жилья. От этой величины напрямую зависит сумма кредита, которую одобрит банк. Необходимость оценки квартиры прописана в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Это требование также указывается в договоре с банком. Для кредитно-финансовой организации будет выгодной заниженная стоимость жилья, а для заемщика – завышенная. Именно поэтому закон предписывает провести независимую оценку недвижимости. Для этого привлекаются эксперты, состоящие в СРО и аккредитованные банком, в котором планируется брать ипотеку. Услуги оценщика заказывает и оплачивает покупатель квартиры, т. е. заемщик.
Банк не заинтересован в том, чтобы рисковать крупной суммой кредита, поэтому требует в качестве обеспечения залоговое имущество, которое равноценно по стоимости или превышает сумму займа. Когда речь идет об ипотеке, в качестве предмета залога выступает приобретаемое жилье. Именно поэтому необходимо узнать его стоимость. Варьируя размер кредита с учетом результатов оценки, банк подстраховывает себя на случай нарушения условий договора. Если заемщик перестанет вносить платежи, находящуюся в залоге недвижимость можно будет продать по цене, которая возместит убытки по кредиту.
Рыночная стоимость. Это та цена, по которой объект недвижимости может быть продан в ближайшее время.
Ликвидационная стоимость. Она отражает минимальную сумму, за которую банк сможет быстро реализовать жилье в случае чрезвычайных обстоятельств, когда нет возможности ждать, пока его купят по более высокой рыночной стоимости.
Состояние дома. Состояние и возраст недвижимости обязательно определяются оценщиком. Если дом является ветхим или находится в планах на снос, это негативно повлияет на возможность продажи квартиры, находящейся в залоге. Ипотечный кредит не выдается на покупку жилья, которое признано аварийным или в состоянии близком к нему.
Соответствие планировки плану. Вместе с отчетом оценщика банк получает сведения об анализируемом объекте. Специалисты кредитно-финансовой организации обязательно обращают внимание на наличие неузаконенных перепланировок. Их сложно согласовывать с БТИ, и в некоторых случаях это может стать поводом для отказа в ипотеке.
Потенциальному покупателю это позволит определить, насколько адекватна цена на объект недвижимости, установленная продавцом. Независимая оценка позволяет выявить завышение стоимости относительно рыночной. Кроме того, заемщик сможет составить представление о том, получится ли у него в полном объеме погасить кредит, если квартиру придется продать, если по каким-либо причинам он не сможет вносить регулярные платежи по ипотеке.
Сравнительный. Это наиболее распространенный способ оценки. В этом случае для определения стоимости объекта его оценивают с точки зрения уже совершенных сделок на рынке подобного жилья. При этом используются поправочные коэффициенты, которые позволяют учесть существенные характеристики квартиры: год постройки дома, размер жилой площади, качество отделки и т. д.
Затратный. В данном случае для оценки стоимости жилья эксперт подсчитывает сумму расходов на постройку объекта, идентичного по характеристикам. При этом учитываются амортизация, инфляция и другие факторы.
Доходный. Этот способ реже всего используется при оценке недвижимости для оформления ипотеки. В таком случае определяется размер потенциального дохода, который объект может принести, например при сдаче в аренду и т. п.
Доверить оценку жилья в Калуге вы можете экспертам ГК МАЛТОН. Наши специалисты имеют аккредитацию во всех банках региона и подготовят отчет об оценке в максимально сжатые сроки с гарантией приема в банке.